実況中継

司法書士試験2018【実況中継】記述式:不動産登記法

商業登記の記述の興奮も冷めやらぬまま、いざ不動産登記の記述へ。

申請検討前

まずは問題文の冒頭を読む。「短っ。」冒頭文で①依頼人②処理対象不動産③依頼内容④登記申請日は最低知りたかったのに、②処理対象不動産と③依頼内容しか分からんやん。仕方ない、まずは登記記録見よっと。

登記記録を見る

別紙1の甲土地の登記記録へ。

「Σ(゚ロ゚;) !!さっき短い冒頭文の中で「甲土地について」って書いてあったのに、隣のページに別紙2乙土地の登記記録がある!どういうこと?!」と思ったけど、「もしかして問題の途中で乙土地が出てきて乙土地も申請させるんやろか・・・。でもとりあえず甲土地としか聞かれてないから、甲土地の登記記録みよっと。」てな感じで、まずは甲土地の登記記録を答案構成用紙に落とした。

「Σ(゚ロ゚;) !!地役権!!乙区に抵当権も根抵当権も無くて地役権!またなんとイレギュラーなこと。。。」隣のページを見たら、乙土地に承役地地役権の記録が書いてあった。「あ、そういうことか。承役地やから載せてるだけやんな。そやんな、「甲土地について依頼された」って書いてたもんな。」と、乙土地の登記記録がある理由が分かってちょっと安心。

答案構成用紙に登記記録の内容をメモした後に、「事実関係に関する補足」「問1、問2、問3」「注意事項」「添付情報一覧」の順に読んでいった。一通り補足的な情報を読み終えて、やっとこさ「事実関係」の把握へ。

申請一回目

今年は回答する申請件数が多くても5つしかないことが分かっていたので「枠ズレするのは以ての外、一個一個の細かいミスが大減点に繋がるやろな。」と思っていたので、いつもより慎重に、でも早く読むことを心がけて読んでいた気がする。

事実関係の把握。1~11

1 甲山司死亡。→「はい、相続絡みね。」

2 次に子死亡、前妻死亡。→「はい、数次相続ね。」

3 親族関係は別紙3。→「おー、全部書いてくれてるやん。しかもシンプル。代襲相続もなさそうやし、今回の論点はなんなんやろ?!」この時点ではまだ論点が見えず。

4 治子は認知症で成年後見人と成年後見監督人あり。→「認知症!監督人!あんまり見たことない記載や。ますます先が見えん。でも多分後見人からの申請やろな。」

5 治子は神戸に住んでる。→「住所キタ!住変かな。」と答案構成用紙に”住変?”とメモしようと思ったのだけど、治子の名前が見当たらない・・・。住変ちゃうんやろけど、何のために住所書いてくれてるんか分からん。

6 甲土地には建物無くて誰も住んでない。→「あ、治子が神戸に住んでるってのは、治子の居住用家屋じゃないよ、ってことか。てことはこの後許可絡みの論点くるかも?」

7 甲土地には地役権設定あるよ。→「知ってる。さっき見た。」

8 会社が甲土地買い取りたいと申し出。→「ふーん、そうなんや。」買い取りたいって言っただけやから、ここでは他に思うことはなかったような気がする。なんか連想せなあかんかったんかな?今でも分からん。

9 法定相続分の所有権移転登記をした後に、会社と売買契約を結ぶことにした。→「なんと!『法定相続分で所有権移転登記をした後に』って登記の内容を書いてくれている!なんて親切なん、今年の問題・・・」

10 遺言書も遺産分割協議書もない。→「法定相続分で所有権移転登記するんやもんなぁ。そらないやろなぁ。」

11 平成30年4月5日に申請。→「司法書士法務直子、お疲れ様。」

検討

ここで申請なので、ここまでの内容で申請すべき内容と件数を検討した。

売買は未だしていないから、登記が発生しそうなのが①司の相続と②昭子の相続しかないねんけど・・・。①所有権移転 年月日相続 ②持分移転 年月日相続 でいんやろか。。。申請する内容がシンプル過ぎるねんけど、なんか他に見落としてないやろか。」と、シンプルが故に、妙に他に見落としが無いか疑ってしまった。

相続やから許可もクソもないやろし、他に考えられる申請が思いつかん。これで行こう。」って感じで1欄の(1)に所有権移転、(2)に持分移転を書いた。ここですっかり「後見人と監督人」が絡んでいるのを忘れていた。普段あんまりやり慣れていないものって、読んだそばからすぐに忘れるんやな笑。

申請2回目

事実関係の把握。12~17

12 会社と別紙5の売買契約を結んだ。→「所有権移転時期、負担除去の特約付きね。」

13 後見人の許可。→「はい、裁判所の許可ね。」・・・後見人の許可と言えば裁判所、と思っていたので、監督人の許可だとは露ほども思わなかった。監督人の存在すら忘れているし・・・。

14 会社が代金支払い。→「はい、所有権移転の日は売買締結日じゃなくて代金支払った5月10日ね。」

15 司法書士に依頼。→「仕事くれて、ありがとう。」

16 売契の登原起案。→「キタコレ!原因書かせるやつやん。しかもシンプルに売買契約の内容!」とここで思っていたのだけど、ここでも後見人いること忘れていたので、後見人絡みの内容は書かなかった。

17 平成30年5月10日に申請。→「司法書士法務直子、めちゃ仕事早ない?聴取した日に全部書類揃えて、その日にしてるやん。めちゃデキる奴やな。」

検討

ここで申請なので、ここまでの内容で2回目に申請すべき内容と件数を検討した。

え、これも普通に売買で移転しか考えられへんねんけど・・・。件数検討するも何も、解答用紙に枠が1個しかないから、申請件数は1個やし。普通に「共有者全員持分全部移転」でいいんかな・・・。なんかさっきの2件と合わせてここまでシンプルなもん出すやろか・・・。」

と、思いつつも、これもまたこれしか考えられんかったから、解答用紙の2欄(1)には「共有者全員持分全部移転 年月日売買」の内容を書いた。添付情報はボロボロw。裁判所の許可やから(←この時点で既に間違えている。)誰の分の識別も印鑑もいらんやろ、という訳の分からない判断をして、(記憶が正しければ)共有者の誰の識別も印鑑も書かなかった。

(2)の原因内容は後で時間が余ったら書くことにしていたので、空白のままあけておいた。

申請3回目

事実関係の把握。18~20

18 地上権設定。→「へー、地役権者の承諾得て地上権って設定できるんやー。」この時点で、事実関係が残り3つ。そのうち1つは申請したことが書いてあるだろうから、事実関係は実質2つ。解答用紙の枠も2つ。「例年第3欄はシンプルにひな型書かせる問題が多い。もともと登記件数が5件と少ないし、ここで地上権設定を書かせないことなんてないやろう。」という判断をした。

19 地上権に根抵当権設定。→「さっき地上権設定せーへんかったら、この根抵当権も申請出来へんし、地上権設定登記申請で決定。しかし、単純に地上権設定して根抵当権設定しましたって、ほんまにひな型書かせたいだけの問題なんちゃうやろか・・・。」

20 平成30年5月25日に申請。→「司法書士法務直子、またその日に申請してる!地上権設定契約と根抵当権設定契約をその日にして、必要書類その日に集めて申請までするってスーパーウーマンやで。

検討

ここで申請なので、ここまでの内容で3回目に申請すべき内容と件数を検討した。

検討も何も、①地上権設定 年月日設定 ②2番地上権根抵当権設定 年月日設定 しか考えられへんねんけど・・・。申請人もシンプルやし、ちょっと変わっているのは地上権が区分地上権くらい?承諾が絡んでくるけど、ちょっと時間もなくなってきたし、添付情報の検討はほどほどにして、3欄書いたら2欄(2)の原因の記載に戻ろう。」てな感じで、解答用紙の第3欄(1)には「地上権設定 年月日設定」、(2)には「2番地上権根抵当権設定 年月日設定」を書いた。

地上権の権利者を始め「地上権者」と書いたのだけど、なんか違和感があって、ふと「用益権は権利者義務者」というワードが思い浮かんで、地上権者を消して「権利者」と「義務者」にした。地上権者と設定者と書いても問題ないんかな?よく分からんけど、覚えていたひな型通りに書いた。

(家に帰って急に「1番地上権根抵当権設定」って書いたんじゃないかと不安になったけど、どうか「2番~」と書いていますように。。。)地上権の内容の細かい書き方や添付情報に不安はあったけど、試験時間が残り5分くらいになっていたので、ここで第2欄(2)の原因の記載に戻った。

原因記載

「売買の原因記載って、①契約した→②所有権移転の特約あり→③代金支払った→④よって移転した、ってのがお決まりやろ。今回もほぼそれやん、そのまま書こう。」って感じで、全然内容を精査せずに書いた。

ここでも後見人の存在はすっかり忘れているので、後見人が許可得たことは書いていない。実務だとアウトやろな。

時間がないと思ったので、権利者義務者には会社名や個人名を書かず、”売主”、”買主”と書いた。普通当事者欄に(甲)誰々、(乙)誰々って書いてて、原因記載には甲乙って書けばいいやろ、と思ったけど、そうしたら(甲)と(乙)が誰でも良くなって問題にならんよね^^;。

見直しタイム

ここで試験時間は残り1分くらいだったと思う。ざっと記載内容を見直した。

ざっと見直して「良く書けている。」と思った反面、「本当にこの内容で良かったんかな・・・。」とも思う。記述って答え出るまで解答が合っている確信が持てないから、答え出るまで常に不安。。。

見直している最中に「試験終了です。」のアナウンスが流れた。

平成30年度の本試験が終わった。

終わった直後は「よくやりきった。一年間よく頑張った」と、妙に清々しい気持ちだった。

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